Stel, enkele dagen nadat je een schriftelijk overeenstemming hebt bereikt met een potentiële koper voor je woning, krijg je het bericht dat de koper zich bedenkt en de koop wil annuleren. Als verkoper zal je dan niet direct gelukkig zijn met zo'n boodschap, maar door rustig te blijven en even na te denken kom je steeds tot een constructieve oplossing. Er zijn namelijke verschillende "juiste" antwoorden mogelijk. Hoe afdwingbaar is het akkoord en wanneer is een vastgoedtransactie definitief? Het is algemeen bekend dat een transactie niet pas definitief wordt na ondertekening van de notariële akte, maar wanneer is het dan wel zover?
De Consensuele aard van vastgoedtransacties
Laten we een hypothetische maar realistische situatie als voorbeeld nemen. Na verschillende bezichtigingen en prijsonderhandelingen bereikt je een akkoord over de verkoop van je woning met een potentiële koper. De koper bevestigt dit schriftelijk, inclusief de datum, zijn naam, de prijs en het adres van de woning, waarna jullie beiden het document ondertekenen.
Mondeling wordt afgesproken dat je binnen een week naar de notaris zult gaan om de verkoopovereenkomst te ondertekenen, waarna het voorschot zal worden gestort op een geblokkeerde rekening bij die notaris. Echter, enkele dagen later belt de koper je op met de mededeling: "Mijn bank verleent me toch geen lening. De koop kan niet doorgaan," hoewel de koper enkele dagen eerder beweerde geen lening nodig te hebben. Kan de koper op dat moment terugkomen op zijn toezegging? Het compromis is namelijk nog niet getekend.
Consensus en afdwingbaarheid
Nee, de koper kan zich niet zomaar terugtrekken. Hoewel het bovenstaande voorbeeld slechts een summiere schriftelijke bevestiging van beide partijen betreft, is een verkoopovereenkomst in principe consensueel van aard. Dit betekent dat de verkoop tussen de partijen tot stand komt zodra zij overeenstemming hebben bereikt over het goed en de prijs. Daarom is het ondertekenen van een boddocument zeer belangrijk. DIt is namelijk het 1ste officiële document.
**Vereiste Acties en Verplichtingen**
"Dergelijke overeenkomsten zijn niet onderhevig aan bijzondere vormvereisten, waardoor een verkoop zelfs mondeling tot stand kan komen," aldus Dora Vandyck, juridisch adviseur van de notarisfederatie Fednot. Céline Van den Berghe, juriste bij het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen van de CIB, voegt hieraan toe dat "de opstelling van een voorlopig koopcontract geen vereiste is voor het tot stand komen van de verkoop."
Verplichtingen van koper en verkoper
Indien er geen ontbindende voorwaarde met betrekking tot de hypotheek in de overeenkomst is opgenomen, kan de koper zich niet beroepen op het feit dat hij geen financiering kan krijgen. Van de koper wordt verwacht dat hij zich vooraf informeert over zijn financieringsmogelijkheden.
Zowel de koper als de verkoper zijn dus gebonden aan de overeenkomst. Dit houdt in dat zij verplicht zijn om mee te werken aan de ondertekening van de authentieke koopakte, dat de verkoper de woning moet leveren aan de koper en dat de koper verplicht is de afgesproken prijs te betalen.
Welke opties heeft de verkoper?
1. De verkoper kan de gerechtelijke tenuitvoerlegging van de verkoop vorderen. Dit houdt in dat hij naar de rechter moet stappen om de andere partij te dwingen om mee te werken aan de uitvoering van de verkoop door de ondertekening van de authentieke akte. Als de andere partij blijft weigeren, kan de rechter beslissen dat het vonnis geldt als bewijs van de verkoop.
2. De verkoper kan ook de ontbinding van de verkoopovereenkomst vorderen, wat meestal ook juridische stappen vereist. "De vordering tot ontbinding gaat vaak gepaard met een verzoek om schadevergoeding, doorgaans ongeveer 10 procent van de verkoopprijs. Omdat in ons voorbeeld geen schadevergoeding was overeengekomen, zal de rechter beslissen over de toelaatbaarheid en omvang van de gevraagde schadevergoeding.
Belangrijke nuances in vastgoedtransacties
Ondanks de duidelijke wettelijke bepalingen, is het belangrijk te realiseren dat of de verkoper in ons voorbeeld volledig gerust kan zijn afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van de zaak. In de praktijk kunnen belangrijke nuances ontstaan over de vraag of er een geldige koopovereenkomst is gesloten tussen de partijen. Zet daarom alles van in het begin op papier. (Mail - sms - whatsapp, bod tot aankoop document).
Naast overeenstemming over het goed en de prijs moeten de partijen ook overeenstemming hebben over andere essentiële aspecten, zoals bijvoorbeeld de vraag of de verkoper tijdelijke bewoningsrechten behoudt tot hij elders kan wonen.
Bovendien gaat een verkooptransactie gepaard met verschillende informatieverplichtingen. Zo moet de verkoper de koper voorafgaand aan de verkoop voorzien van bijvoorbeeld een bodemattest. Als dit niet is gebeurd, heeft de koper in principe het recht om de nietigheid van de koopovereenkomst te eisen. Als andere informatieverplichtingen, zoals het verstrekken van informatie over het energieprestatiecertificaat (EPC) of een watertoets, niet zijn nageleefd en de koper kan aantonen dat hij de koop nooit zou hebben gesloten als hij vooraf over deze informatie had beschikt, zal dit ook invloed hebben op de geldigheid van de verkoop.
Wat kan je concluderen?
Of een verkoper na het bereiken van een schriftelijke overeenkomst de verkoop van zijn woning kan afdwingen, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Het is essentieel om te begrijpen dat vastgoedtransacties complex kunnen zijn en dat het naleven van de juiste procedures en verplichtingen cruciaal zijn om geschillen te voorkomen.
Als vastgoedadviseur willen wij je met veel plezier helpen bij de aan- of verkoop van je vastgoed. Bel 0468/486 127 of spring even binnen. De koffie staat alvast klaar.
